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Cedolare secca: come si calcola questo tipo di tassazione agevolata?

Il contratto con cedolare secca si può applicare solamente in caso di affitto a persone fisiche

La cedolare secca è un tipo di tassazione che, in caso di affitto, comprende imposta di registro, marche da bollo, addizionali e Irpef. Ma è davvero così conveniente? Non resta che analizzare nel dettaglio questo tipo di tassazione agevolata, che in molti scelgono quando affittano la propria abitazione.

Cedolare secca: quando usarla?

Il proprietario dell’immobile o l’usufruttuario può utilizzare il regime di cedolare secca solo su immobili che non sono destinati ad attività imprenditoriali. Il contratto con cedolare secca si può applicare solamente in caso di affitto a persone fisiche.

L’edificio deve rientrare nelle categorie che vanno dalla A/1 alla A/11, tranne A/10 (uffici e studi privati) e vale anche per le pertinenze come box, cantine, posti auto, solo se menzionati nel contratto.

Eccezione per i contratti stipulati nell’anno 2019, quando la cedolare secca è stata applicata anche a immobili di tipo strumentale.

In caso di applicazione della cedolare secca, bisogna comunicarla quando si registra il contratto e in caso di proroga si deve riconfermare l’imposta semplifica anche all’Agenzia delle Entrate.

Si può scegliere il regime di cedolare secca anche successivamente alla stipula del contratto, ma non saranno rimborsate le imposte già versate.

In questo modo il canone d’affitto sarà fisso: non subirà l’adeguamento compreso quello dell’Istat.

Calcolo della cedolare secca

La cedolare secca si calcola sempre sul 100% del canone annuale. Ha uno schema fisso:

  • L’aliquota è del 10% su contratti di locazione a canone concordato stipulati nei capoluoghi di provincia, nei comuni classificati come ad alta densità (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e in quelli confinanti; su contratti stipulati nei comuni dichiarati in stato d’emergenza perché colpiti da calamità naturali; su contratti per studenti universitari; per affitti transitori;
  • L’aliquota sale al 21% se la casa è affittata a mercato libero

Come pagare la cedolare secca

Ci sono due modalità per versare i contributi della cedolare secca:

  • acconto: nel primo anno non si deve versare nulla perché non sussiste un periodo precedente su cui far valere l’imponibile. Successivamente la cedolare secca corrisponde al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente;
  • saldo: il pagamento deve essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%. L’importo del saldo è pari al 21%, ma si riduce al 19% nel caso di canone concordato.

Il versamento della cedolare secca si effettua tramite modello F24 e ci sono due possibili soluzioni:

  • unica soluzione: entro il 30 novembre, se l’importo da pagare è inferiore a 257,20 euro;
  • rate: se l’importo supera i 257,20 euro, il versamento può avvenire in due rate, la prima delle quali pari al 40% dell’acconto dovuto (entro il 30 giugno) e il restante 60% entro il 30 novembre.

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